Что означает для нас привычное
понятие «многоквартирный жилой дом»?
Многоквартирный жилой дом как
специфический комплексный объект и единое целое состоит:
а) из жилых помещений и нежилых
помещений;
в) из помещений, предназначенных
для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные
помещения).
г) из инженерных коммуникаций
(система отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения,
электроснабжения, газоснабжения, вентиляции и дренажной системы…)
Статья 134. ГК РФ «Если
разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по
общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь)». Возникает
понимание, что многоквартирный жилой дом – это сложная вещь, состоящая из
разнородных вещей. Которые одна без другой существовать не могут. Например,
рукава у пиджака - это не принадлежность, это составная часть, без рукавов уже
будет не пиджак, а жилетка. Лифты, подвалы, чердаки - это не принадлежности, а
составные части единой вещи - дома, которыми нельзя пользоваться отдельно от
него. И квартирой нельзя пользоваться, не пользуясь крышей и стенами.
Следовательно, что бы все сложные системы дома работали и находились в
исправном состоянии, необходим профессиональный подход и организация работ по осуществлению
осмотра всех инженерных систем и составляющих многоквартирного дома (стены,
подвалы, чердаки, крыши, лестницы, перекрытия и т.д.)
Цель осмотра -
своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям
законодательства Российской Федерации, а также выявление угрозы безопасности
жизни и здоровью граждан. Осмотр общего имущества проводится для установления
причин возникновения дефектов и неисправностей. Разработки мер по их
устранению. По результатам осмотра управляющая компания или ТСЖ может составить
прогноз по себестоимости обязательных работ, услуг по содержанию и ремонту
общего имущества. Реальная информация о техническом состоянии общего имущества,
минимизирует ответственность лиц осуществляющих управление домом. А так же
минимизирует убытки, возникшие в результате возмещения ущерба в случае
причинения вреда. Обеспечивает положительный результат в
финансово-хозяйственной деятельности предприятия, занимающегося управлением и
обслуживанием дома.
Чем раньше будут выявлены
дефекты, тем дешевле обойдется стоимость ремонта и исключена возможность
аварийной ситуации. Аварийные ситуации – это большие объемы работ и как
следствие большие финансовые затраты, не покрываемые собственниками помещений.
Аварийные ситуации вызывают недовольство проживающих, административное давление
на управляющие организации, штрафные санкции (минимум 55 тыс. руб. за одно
событие), что в итоге приводит к банкротству организаций, ответственных за
надлежащее содержание общего имущества МКД. Дополнительно к этому возникает
нервозность в коллективе, конфликт с руководством, подрыв имиджа предприятия,
активизация конкурентов и др. негативные проявления. Все это отрицательно
сказывается на стабильности деятельности управляющей компании. Пока предприятие
не выявит все недостатки в техническом состоянии зданий и не примет решения по
их устранению, жилищная инспекция может привлекать организацию к
административной ответственности (от 40 тыс. до 75 тыс. руб.).
Осмотр общего имущества является
обязательным условием договора управления или договора на оказание услуг и
выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. (Пункт 11 Постановления Правительства № 491)
В зависимости от способа
управления осмотр может быть произведен собственниками помещений, экспертной
организацией, управляющей компанией, органами управления ТСЖ, ЖСК, ЖК…,
обслуживающей организацией, жилищной инспекцией. Результаты осмотра оформляются
актом осмотра. Акт осмотра общего имущества является основанием для принятия
собственниками помещений или органами УО, ТСЖ, ЖСК, ЖК, СПК и ОО решения о
соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего
имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям
обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых
для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
По результатам осмотра общего
имущества, принимается решение о соответствии или несоответствии проверяемого
общего имущества требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения
безопасности граждан. Определяются мероприятия, необходимые для устранения
выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) – перечни работ. Собственники
принимают решение по устранению выявленных дефектов (утверждают перечень работ
и размер финансирования). Если собственники не утвердили перечень работ и
размер финансирования, то размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
устанавливается органом местного самоуправления.
Результаты осмотров должны
отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий:
журналах, паспортах, актах.
В журнале осмотров отражаются
выявленные в процессе осмотров неисправности и повреждения, а также техническое
состояние элементов дома.
Результаты осенних проверок
готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте
готовности объекта.
Результаты общих обследований
состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.
ЖУРНАЛ РЕГИСТРАЦИИ РЕЗУЛЬТАТОВ
ОСМОТРОВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
Дом N ______ по улице
______________________
1. Дата и вид осмотра.
2. Члены комиссии.
3. Выявленная неисправность или
повреждения.
4. Количество в единицах
измерения.
5. Вид ремонта по устранению неисправности
или повреждения.
6. Сроки выполнения.
Примечание (фактическое
выполнение, исполнители, др. условия)
Достоверность и объективность
результатов визуального осмотра общего имущества в многоквартирном доме
достигается применением цифровой фототехники.
Таким образом, эксплуатирующая
организация постоянно владеет реальной картиной технического состояния дома.
Практически все дефекты, которые могут быть выявлены, зафиксированы в виде
конкретных фотографий. Собранная информация позволяет организовать и
осуществлять эксплуатацию многоквартирного жилого дома с минимальным
проявлением аварийности – выстроить эффективную систему
планово-предупредительных работ, в максимальной степени отказавшись (избежав)
выполнения аварийных работ. Учитывая, что стоимость «аварийки» в 2,5-3 раза
выше стоимости плановых работ, проведение осмотров общего имущества для
выявления дефектов на ранней стадии их проявления, проведение осмотра общего
имущества приведет и к снижению непредвиденных затрат. Своевременное выявление
дефектов позволяет, кроме этого, уменьшить объемы и существенно снизить
стоимость необходимых работ по ремонту жилья.