Больше шести лет прошло с тех
пор, как вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004
№188-ФЗ. Практически каждый многоквартирный дом в Приморском крае
определился со способом управления. Большинство собственников выбрали своим
способом управления сотрудничество с Управляющими компаниями. За прошедшие
годы, к сожалению, многие Управляющие компании так и не успели осознать тот
уровень ответственности, возложенный на них собственниками многоквартирных
домов. Уровень их сервиса далёк от мировых стандартов.
Сегодня большинству жителей
трудно оценивать, сравнивать и выбирать между различными Управляющими
компаниями, т.к. уровень качества услуг, на рынке, чаще всего одинаков – плохо
или удовлетворительно. Если ситуация с Управляющей организацией в доме
складывается не в её пользу, активные и неравнодушные собственники, как
правило, ищут ответ на вопрос: какая Управляющая компания может послужить
альтернативой?
У каждой компании достаточно
аргументов в свою пользу. Чистые и ухоженные дворы, отремонтированные фасады и
подъезды. Но помимо «видимых глазу» услуг, Управляющие организации осуществляют
большой комплекс «скрытых от глаз» клиента работ на домах. По этому, прежде чем
принять решение необходимо помимо осмотра доступных мест – дворов, подъездов,
мусоропроводов, лифтов, получить объективную информацию путем опроса
собственников дома, который обслуживает компания - претендент. Если управляющей
компании нечего скрывать они сами обеспечат вам доступ и дадут возможность
осмотреть и оценить состояние крыши, подвала, инженерных коммуникаций и
ознакомят вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная
«экскурсия» поможет вам реально оценить возможности организации и ее отношение
к своим обязательствам, возложенным на себя по договору управления.
Инициативные
группы собственников
Первое, что необходимо сделать
при смене управляющей компании: организовать инициативную группу собственников.
При этом нужно учитывать, что в Управляющей компании, скорее всего на вашем
многоквартирном доме есть «штатный собственник» который подписывает от вашего
лица акты выполненных работ, проводит агитационную работу в поддержку
управляющей компании. Делает он это не бескорыстно и получает свою «морковку»
от управляющей компании, в виде скидки за оплату жилищных услуг либо в
конверте. Человек он заинтересованный и обладает кое-каким авторитетом у
некоторых жителей вашего дома. Поэтому будет отстаивать свой интерес,
прикрываясь благими намерениями и агитировать жильцов остаться под управлением
прежней компании. Это-то и может стать вашей главной головной болью при сборе
голосов за вновь выбранную вами управляющую организацию, поэтому желательно
этого человека привлечь на свою сторону и использовать его возможности и энергию
в интересах дома. Ведь прежняя компания, как показывает практика, просто так
дом не передает, любыми путями стараясь оставить его под своим управлением. И
здесь, как нигде важнейшую роль играет сплоченность и активность собственников,
отстаивающих свои законные интересы.
Порядок
перевода дома в управление другой компании
Законные основания перевода
вашего дома в управление другой Управляющей компании могут быть следующими:
·Окончание срока договора с Управляющей компанией
·Отказ УК в предоставлении информации или не
предоставление её долгое время
·Невыполнение работ или услуг
·Оказание услуг не в полном объёме или ненадлежащего
качества
Объективно говоря, только
окончание срока договора с Управляющей компанией является веской и значимой
причиной для разрыва отношений (решения собственников отказаться от
пролонгации). Такие основания, как отказ Управляющей компании от оказания
услуг, невыполнение работ, оказание услуг ненадлежащего качества, придётся
документировать и доказывать в суде. В ситуации с неудовлетворительным
исполнением договора управления необходимо провести юридическую экспертизу. Для
документирования нарушений проводится процедура запросов к управляющей
организации с соблюдением всех формальностей. Запросить можно различные
документы: отчеты, акты осмотра, акты выполненных работ и услуг, договор
управления и обслуживания.
В рамках подготовки проведения голосования за
выбор другой управляющей компании с жителями дома может быть проведена
информационная встреча, на которой собственники дома могут получить информацию
о новой компании, обсудить с представителями компании содержание Договора и
другие вопросы. Такая встреча не имеет официального статуса. В случае успешной
информационной встречи Управляющая компания подготовит проект Договора, протокол
и вынесет их на общее собрание, имеющее официальный статус. Общее собрание в
многоквартирном доме проводится по инициативе любого из собственников
помещений. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание,
обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого
собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.
В сообщении о проведении общего
собрания должны быть указаны:
- сведения о лице, по инициативе
которого созывается данное собрание; - форма проведения собрания (очное или
заочное голосование); - дата, место, время проведения данного собрания или в
случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания
приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место
или адрес, куда должны передаваться такие решения; - повестка дня данного
собрания; - порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут
предоставлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно
ознакомиться.
Общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли
участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие
более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Количество
голосов, которыми обладает каждый собственник помещений в данном доме,
пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном
доме.
Голосование на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещений
в данном доме как лично, так и через своего представителя. Все собственники
помещений данного дома, принимающие участие в голосовании при очной форме,
должны зарегистрироваться у секретаря собрания (паспортные данные). При заочной
форме голосования всем собственникам помещений раздаются бюллетени, в которых
должны быть указаны фамилия, имя и отчество голосующего, его право
собственности на жилое помещение (№ свидетельства, дата выдачи, общая площадь и
доля собственности), повестка дня общего собрания. Решения по каждому вопросу
повестки дня, выраженные формулировками «За», «Против», «Воздержался».
Решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами, которые
хранятся в месте, которое определено решением общего собрания.
Оформленные с нарушением данного
требования указанные решения признаются недействительными. Решение общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в
установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания,
является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме,
в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Вместе с тем собственник
помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое
общим собранием, с нарушением установленных Жилищным кодексом РФ требований в
случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против
принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные
интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести
месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о
принятом решении.
Собственники помещений в
многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с новой
управляющей организацией. Расторжение договора управления многоквартирным домом
с прежней Управляющей компанией, осуществляется в порядке, предусмотренном
гражданским законодательством.
Следует учитывать, что новая
управляющая организация в соответствии со ст. 10 ЖК РФ приобретает
права и обязанности на управление домом только с момента вхождения в договорные
отношения с собственниками помещений, а именно с момента начала исполнения
обязательств ч.7 ст. 162
ЖК РФ.
Полномочия новой Управляющей организации
подтверждаются протоколом общего собрания и бланками голосования. При
предъявлении прежней управляющей организации уведомления, должен быть
установлен срок на передачу технической и иной документации, остатка финансовых
средств и др.
При смене управляющей организации
также целесообразно составить двусторонний акт состояния общего имущества
многоквартирного дома. Такой акт подписывается уполномоченным представителем
организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и
уполномоченным представителем организации, которая будет управлять
многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может
использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей
многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования
работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.